Pierwsze półrocze 2026 roku przyniosło wyraźne uspokojenie na rynku mieszkaniowym. Po okresie dynamicznych wzrostów cen i zmiennego popytu obserwujemy stopniową stabilizację zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów. Choć zainteresowanie zakupem mieszkań pozostaje na dobrym poziomie, branża coraz częściej zwraca uwagę na wyzwania, które będą determinować sytuację w drugiej połowie roku i w kolejnych latach. Jednym z najważniejszych jest wygaśnięcie przepisów tzw. Lex Deweloper. Zdaniem Pekabex Development druga połowa roku będzie okresem dalszej stabilizacji, większej selektywności inwestycji oraz rosnącego znaczenia jakości realizowanych projektów.
Rynek wraca do równowagi
Pierwsze sześć miesięcy 2026 roku potwierdziło, że rynek mieszkaniowy wszedł w fazę stabilizacji. Deweloperzy dostosowali skalę nowych inwestycji do realnego popytu, a klienci podejmują decyzje zakupowe znacznie bardziej świadomie niż jeszcze dwa lata temu. Nadal istotnym czynnikiem pozostaje dostępność finansowania, jednak rynek nie odnotowuje już gwałtownych skoków cen ani nadmiernego wzrostu liczby transakcji.
Zdaniem przedstawicieli branży, obecna sytuacja rynkowa sprzyja racjonalnym decyzjom zakupowym. Klienci mają większy wybór ofert, a deweloperzy koncentrują się na projektach odpowiadających realnym potrzebom rynku. Nie oznacza to jednak, że perspektywy pozostają całkowicie bezpieczne.
– Pierwsze półrocze pokazało, że rynek wraca do równowagi. Nie spodziewamy się gwałtownych wzrostów cen w najbliższych miesiącach, ale trudno również oczekiwać ich znaczących spadków. O cenach mieszkań coraz mniej decyduje popyt, a coraz bardziej ograniczona podaż nowych inwestycji oraz rosnące koszty przygotowania projektów – mówi Grzegorz Kawecki, Prezes Pekabex Development.
Wygaśnięcie Lex Deweloper zmienia sposób planowania inwestycji
Szczególne znaczenie dla rynku ma zakończenie obowiązywania przepisów Lex Deweloper, które przez ostatnie lata umożliwiały realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach niewskazanych wcześniej pod zabudowę mieszkaniową, po spełnieniu określonych warunków i uzyskaniu zgody samorządu. Choć rozwiązanie od początku budziło wiele dyskusji, dla wielu miast stało się skutecznym narzędziem uzupełniającym niedoskonałości systemu planowania przestrzennego. Dzięki niemu możliwe było uruchomienie inwestycji na terenach poprzemysłowych, zdegradowanych czy niewykorzystanych, bez konieczności wieloletniego oczekiwania na zmianę miejscowych planów.
Wygaśnięcie Lex Deweloper oznacza przede wszystkim większe uzależnienie nowych inwestycji od sprawności systemu planowania przestrzennego. Tam, gdzie obowiązują aktualne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, proces inwestycyjny powinien przebiegać bez większych zmian. Problem dotyczy jednak znacznej części kraju, gdzie planów nadal brakuje lub są one nieaktualne i nie odpowiadają współczesnym potrzebom rozwoju miast.
W praktyce oznacza to, że część gruntów, które mogły zostać wykorzystane pod zabudowę mieszkaniową, przez najbliższe lata pozostanie poza zasięgiem inwestorów. Deweloperzy będą koncentrować się na działkach posiadających uregulowany status planistyczny, których podaż jest ograniczona, a ceny już dziś należą do najwyższych elementów kosztów realizacji inwestycji.
To z kolei może prowadzić do dalszego wzrostu cen gruntów, wydłużenia procesu przygotowania nowych projektów oraz zmniejszenia liczby rozpoczynanych inwestycji.
– Lex Deweloper nie było rozwiązaniem idealnym, jednak w wielu miastach stanowiło skuteczne narzędzie odblokowujące inwestycje tam, gdzie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie nadążały za potrzebami mieszkańców. Wygaśnięcie tych przepisów oznacza, że część projektów po prostu nie będzie mogła zostać zrealizowana. Efekty tej zmiany zobaczymy nie dziś, lecz za dwa–trzy lata, kiedy na rynek trafi mniej nowych mieszkań – podkreśla Prezes Pekabex Development.
Zdaniem Grzegorza Kaweckiego, ograniczenie liczby nowych inwestycji może ponownie wywołać presję na wzrost cen, szczególnie w największych aglomeracjach, gdzie dostępność gruntów inwestycyjnych już dziś pozostaje jednym z głównych problemów branży.
– Największym zagrożeniem nie jest samo zakończenie obowiązywania Lex Deweloper, lecz tempo, w jakim nowy system planowania przestrzennego będzie w stanie przejąć jego funkcję. Jeżeli samorządy nie będą sprawnie uchwalały planów ogólnych i miejscowych planów zagospodarowania, liczba nowych inwestycji będzie stopniowo maleć. W dłuższej perspektywie oznacza to mniejszą podaż mieszkań i ponowną presję na wzrost cen – dodaje Grzegorz Kawecki.
Drugie półrocze: ostrożny optymizm
Drugie półrocze 2026 roku powinno upłynąć pod znakiem ostrożnego optymizmu. Deweloperzy nadal będą uruchamiać nowe projekty, jednak procesy inwestycyjne stają się coraz bardziej wymagające, zarówno pod względem administracyjnym, jak i finansowym. Kluczowe znaczenie będzie miało tempo uchwalania planów ogólnych przez samorządy oraz sprawność procedur planistycznych.
– Największym wyzwaniem dla rynku nie jest dziś brak klientów, lecz przewidywalność procesu inwestycyjnego. Branża potrzebuje stabilnych i transparentnych zasad planowania przestrzennego, które pozwolą z odpowiednim wyprzedzeniem przygotowywać nowe inwestycje. Bez tego trudno będzie utrzymać odpowiednią podaż mieszkań, a to w dłuższej perspektywie przełoży się na dalszy wzrost cen i ograniczenie dostępności mieszkań dla Polaków – ocenia Prezes.
Zdaniem przedstawiciela branży, druga połowa roku nie przyniesie gwałtownych zmian cenowych. Rynek będzie stopniowo dostosowywał się do nowych warunków, jednak decyzje podejmowane dziś, zwłaszcza w zakresie polityki przestrzennej i inwestycyjnej, będą miały istotny wpływ na sytuację mieszkaniową w kolejnych latach.
– W drugiej połowie roku spodziewamy się dalszej stabilizacji rynku i większej przewidywalności procesów inwestycyjnych. Klienci coraz częściej podejmują decyzje w oparciu o jakość inwestycji, zaufanie do dewelopera i długoterminową wartość nieruchomości. Wierzymy, że właśnie te elementy będą miały największy wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego w nadchodzących miesiącach. Jednakże najbliższe miesiące będą okresem przejściowym. O przyszłości rynku zdecyduje nie poziom popytu, lecz zdolność państwa i samorządów do zapewnienia sprawnego systemu planowania przestrzennego. Jeżeli procedury będą trwały latami, konsekwencje odczują zarówno deweloperzy, jak i osoby poszukujące mieszkań. Dlatego dziś potrzebujemy przede wszystkim stabilnych przepisów, szybkich decyzji administracyjnych i przewidywalnego otoczenia prawnego – podsumowuje Grzegorz Kawecki.
